ابتدائی طور پر اپنے رہنما کو ادائیگی کرتے وقت قبل از کم ادائیگی کا خطرہ

کیا آپ کے پاس رہن قرض ہے؟ اگر ایسا ہے تو، آپ کو معلوم ہے کہ جب آپ 15 سالہ یا 30 سالہ رہنما ہوسکتے ہیں تو یہ ہمیشہ ممکن ہے اور یہاں تک کہ مشورہ دینے کے قابل بھی ہوسکتے ہیں. زیادہ تر معاملات میں، اگر آپ ایسا کرنے کے قابل نہیں ہوسکتے ہیں تو ابتدائی گھر کو ادائیگی کرنے کے لۓ بہت کم فرق نہیں ہے.

تاہم، جو آپ کے رہنما میں سرمایہ کاری کررہے ہیں ان کے لئے ایک برتری ہے. اس مضمون میں، ہم اس بات کی وضاحت کرنے کی کوشش کریں گے کہ کس طرح ایک رہن کے خریدار خریدار "پری ادائیگی کے خطرے کو" کہتے ہیں. اس سلسلے میں، یہ وہ خطرہ ہے جس کا سامنا کرنا پڑتا ہے کہ آپ کا رہنما جلد ہی ادا کرے گا، قرض سے سود کی ادائیگی

رہن بینڈڈ سیکورٹیز

جب ہوم بائیجرز نے رہن قرض خریدنے کے لۓ، تیسری پارٹی کے لئے یہ عام طور پر بینک یا حکومتی ایجنسی جیسے فینی مائی یا فریڈی ماک، گودی کی خریداری کے لۓ انہیں بونگل اور بینڈ بیک اپ کی سیکیوریزیز کے طور پر جانا جاتا ہے ان کے ساتھ بنڈل بنائے.

جو بھی کسی رہن کی حمایت والے سیکورٹی میں سرمایہ کاری کرتا ہے (جو بھی رہن کے پاس پاس جاتا ہے) وہ ان گریجوں سے پرنسپل اور سود کی ادائیگی پر مبنی ادائیگی کرے گا. لہذا مثال کے طور پر، اگر ہوم بائڈر 5 لاکھ کی 30 سالہ مقررہ شرح کے ساتھ ایک $ 200،000 رہن قرض لے لیتا ہے، تو اس رہنما کو خریدنے والے ادارے ایک سودے کی ادائیگی حاصل کرے گا.

جیسا کہ ہم نے ایک دہائی پہلے مالی بحران کے دوران دیکھا، رہن پر مبنی سیکورٹیز خطرے سے آتے ہیں کیونکہ گھریلو مالک قرض پر ڈیفالٹ کرسکتا ہے. لیکن یہ خطرہ بھی ہے کہ گھریلو مالک ابتدائی قرض کے پرنسپل کو ادا کرے گا، خریدار کو تمام سود کی ادائیگی حاصل کرنے سے روکنے کی روک تھام کرے گی.

یہ پری ادائیگی خطرہ ہے.

وہاں کئی ایسے مثالیں ہیں جن میں سے ایک شخص آپ کے رہنما سے قبل پیسے ادا کر سکتا ہے:

• اگر وہ آپ کے رہن کو کم سود کی شرح کا فائدہ اٹھانا چاہتے ہیں تو، وہ اصل رہن سے پہلے ادا کرے گا.
• اگر وہ گھر فروخت کرتے ہیں، تو وہ پوری رہن سے پہلے ادا کرنا لازمی ہے.
• بدقسمتی سے واقعہ میں ان کے گھر کو تباہ کر دیا گیا ہے، ایک انشورنس رہن سے قبل قبل از کم ادائیگی کر سکتا ہے.

یہ پری ادائیگی کا خطرہ رہن سے متعلق معاونیت میں سرمایہ کاری کرنے کا ایک ممکنہ خطرہ ہے. امریکی خزانے یا کارپوریٹ بانڈ میں سرمایہ کار اس خطرے کا سامنا نہیں کرتے ہیں، کیونکہ پہلے ادائیگیوں کی اجازت نہیں ہے.

سی پی آر اور ایم ایم ایم

اگر آپ رہن سے متعلق معاونت یا دیگر قرضوں میں سرمایہ کار ہیں، تو آپ مثالی طور پر مکمل طور پر مکمل طور پر واپس ادا کی جانے والی قرضوں کو دیکھنا چاہتے ہیں، لیکن بہت جلدی نہیں. دوسرے الفاظ میں، یہ 30 سالہ رہن سے بالکل 30 سالوں میں ادا کی جانے والی بات یہ ہے کہ آپ اپنی سرمایہ کاری کو دوبارہ نہ لائیں لیکن راستے میں تمام دلچسپی کی ادائیگییں حاصل کریں. ایک قرض آپ کے لئے کم واپسی میں ابتدائی نتائج ادا کیا.

شکر ہے، آپ کو یہ سمجھنے میں مدد کرنے کے لئے جمع کردہ کچھ اعداد و شمار موجود ہیں جو قرضے یا قرضوں کا پول ابتدائی طور پر ادا کیا جائے گا اور آپ کی مجموعی طور پر متوقع واپسی ہو سکتی ہے. سب سے پہلے، "مشروط قبل از کم ادائیگی کی شرح،" (سی پی آر) کہا جاتا ہے جو کہ ایک فیصد کے طور پر شمار کیا جاتا ہے. اگر آپ کے پاس سی آر آر ہے تو کہو، 8 فیصد، اس کا مطلب یہ ہے کہ ایک دیئے گئے تلاء میں 8 فیصد قرض اگلے سال سے پہلے ادا کرے گی.

عام طور پر CPR عام طور پر تاریخی اعداد و شمار اور بنیادی قرض پول کی خصوصیات پر مبنی شمار ہوتا ہے. مثال کے طور پر، کچھ قرض دہندگان ہوسکتے ہیں، جیسے کہ دوسروں کو ابتدائی طور پر قرض ادا کرنا ہوتا ہے.

اس کے علاوہ، سی پی آر سود کی شرح پر متوقع تبدیلیوں پر بھی مبنی ہے. اگر سود کی شرح متوقع ہو تو، مثال کے طور پر، سی پی آر زیادہ ہوسکتا ہے کیونکہ زیادہ سے زیادہ افراد اپنے گودام کو دوبارہ تبدیل کرنے کا انتخاب کرسکتے ہیں. مثال کے طور پر، 2002 میں قبل از کم 70 فیصد سے زائد سب سے زیادہ شرح کی شرح پر غور کیا گیا ہے کیونکہ اس مدت کے دوران سود کی شرح گر گئی تھی. دوسری طرف، دلچسپی کی شرح بڑھتی ہوئی، پہلے سے ہی ادائیگی کے خطرے کو کم کر سکتا ہے.

سی پی آر کا استعمال کرتے ہوئے، آپ کو "سنگل ماہانہ موت کی شرح،" یا ایس ایم ایم کا بھی حساب کیا جا سکتا ہے. کچھ لوگ اس سے پہلے ادائیگی کی رفتار کہتے ہیں. یہ SMM آپ کو پری ادائیگی کی ماہانہ شرح کو سمجھنے میں مدد ملتی ہے. یہ مندرجہ ذیل شمار کیا جاتا ہے: SMM = 1 - (1 - CPR) 1 / 12th طاقت تک. اس صورت میں، 8 فیصد سی پی آر 0.69 فیصد کی SMM کے نتیجے میں ہوگا.

کشیدگی سے نکال لو

سی پی آر اور ایس ایم ایم کا استعمال کرتے ہوئے، بینکوں اور ایجنسیوں کو رہن کی حمایت کی سلامتی یا اسی طرح کی سرمایہ کاری پر واپسی کا متوقع شرح فراہم کر سکتا ہے.

ایک سرمایہ کار کے طور پر، آپ کو یہ فیصلہ کرنے کی ضرورت ہے کہ آپ کی واپسی کس کی واپسی کی جا رہی ہے، اور یہ سمجھیں کہ واپسی کی ایک اعلی شرح ڈیفالٹ کے اعلی خطرے کے ساتھ بھی ہوسکتی ہے.

ہر روز سرمایہ کاروں کے لئے، تاہم، یہ عام طور پر انفرادی رہنما سے متعلق رہائشی اموروں میں تحقیق اور سرمایہ کاری کرنے کی کوشش نہیں ہے. تاہم، یہ ہو سکتا ہے کہ اس میں کچھ باہمی فنڈز رکھے جاسکیں جو کارپوریٹ یا حکومتی پابندوں کے بڑے مکس کے حصے کے طور پر رہن کی حمایت کی سیکیوریٹیز پر مشتمل ہے.

زیادہ سے زیادہ رعایت بروکرز رہن سے متعلق سیکورٹی ملٹی فنڈز یا تبادلہ تجارتی فنڈز پیش کرتی ہیں، جن میں سے بہتری میں مختصر مدت کے طویل مدتی گرافکس شامل ہوتے ہیں. باہمی رہن - بیکڈ سیکورٹیز ای ٹی ٹی [NYSE: VMBS] یا iShares MBS ETF کی طرح سرمایہ کاری پر غور کریں [NYSE: MBB]. یہ فنڈز اکثر ہنر مند مینیجرز کے ذریعہ چلتے ہیں جو خطرے کو کم کرنے اور بہترین ریٹرن حاصل کرنے کے لئے رہن سے متعلق معاونیت کے فوائد اور خطرات کو سمجھتے ہیں.