ریئل اسٹیٹ میں علیحدگی کا بندوبست

ایک غیر جانبدار شق ایک رہن یا اعتماد میں زبان ہے جو کہ قرض دہندہ کو فوری طور پر قرض دینے کی اجازت دیتا ہے اور اس صورت میں مالک مالک کو جائیداد یا منتقلی کا لقب فروخت کرتا ہے. تقریبا ہر قرض میں آج ایک اجنبی شق ہے، جس کا مطلب یہ ہے کہ عنوان منتقلی نہیں کرسکتا ہے اور کسی خریدار کو کسی بھی فروخت کے اختتام پر بغیر کسی موجودہ قرض کی خریداری نہیں کر سکتا.

ایک فروخت کے اختتام پر ایک اجنبی شق کے طور پر ایک ہی چیز ہے. امریکی سیکورٹیز اینڈ ایکسچینج کمیشن سے، بہت سارے اعتمادوں میں پایا جانے والی ایک عام قسم کی غیر جانبدار شق:

"اس واقعہ میں ملکیت یا اس کے کسی بھی حصہ یا اس میں کسی بھی دلچسپی کو بیچنے والے، تقسیم یا اجنبی کیا جاتا ہے، چاہے چاہے رضاکارانہ طور پر یا غیر مطلوب، اس کے علاوہ قانون کی طرف سے منع ہے، اس آلہ کی طرف سے محفوظ تمام ذمہ داری، ہولڈر کے اختیار کے لۓ اور بغیر کسی مطالبہ یا نوٹس کے بغیر فوری طور پر ہو جائے گا اور قابل اطلاق ہوگا. "

آج کسی موجودہ رہنما کو ڈھونڈنا عملی طور پر یہ ناممکن ہے جس میں اس شق میں شامل نہیں ہے. حالانکہ یہ فعل فعل نہیں کہا جاسکتا ہے، غیرمعمولی شق موجودہ رہنما کے بغیر اصلی جائیداد کی منتقلی کو روکتا ہے.

راستے میں تخلیقی فنانسنگ جب تک 1970 ء اور 1980 کے دہائیوں کے عرصے تک امریکہ میں، خاص طور پر کیلی فورنیا میں جہاں میں لائسنس یافتہ ہوں، ریل اسٹیٹ کے ایجنٹوں نے 1974 کے مقدمے کی عدالت، ٹکر وی. لسن بچت اور قرض سے اکثر بات کی.

یہ ایک معزز عدالت کیس تھا جس میں قسط زمین کی فروخت کے معاہدہ شامل تھا. یہ بنیادی طور پر کہا گیا ہے کہ قرض دہندگان کو قرض دینے کے قابل نہیں تھا اور قابل اطمینان نہیں ہے کیونکہ اس سے ثابت نہیں ہوسکتا کہ زمین کی فروخت میں فروخت کی منتقلی پر اس کی حفاظت خراب ہوئی.

اس عرصے کے دوران بہت سے رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں نے تخلیقی فنانسنگ ٹرانزیکشنز کو ایک ساتھ مل کر رکھ دیا جس میں بیچنے والے نے زمین کے معاہدے کے ذریعہ منصفانہ عنوان حاصل کیا اور بیچنے والے کی مساوات کے لئے بیچنے والے کو ادائیگی کرنے کے علاوہ، بنیادی رہن کی ادائیگی کی. یہ زیادہ سود کی شرح تھی جس نے خریداروں کو تخلیقی فنانس پر بھروسہ کرنے کے لئے زور دیا.

1978 کے کیس کورین ویلمکیمپ وی بینک آف امریکہ کے فاسٹ فارغ. یہ دوسری تاریخی تاریخی کیلی فورنیا کی عدالت کے فیصلے نے اس بات کو مستحکم کیا کہ کیلیفورنیا کے سول کوڈ کا سیکشن 711 پہلے سے ہی بیان کیا گیا ہے، کہ قرض دہندہ قرض دینے کی وجہ سے قرض دہندہ کے ذریعہ غیر جانبدار شق کو نافذ نہیں کیا جاسکتا ہے، اگر قرض کے لئے سیکورٹی خراب نہیں ہوسکتی تھی یا خراب ہونے کے خطرے میں. اس کے بعد، بہت سے گھروں کو رہائشی بائیں اور دائیں کے تابع فروخت کر رہے تھے، جیسے کہ کل کل نہیں تھا، 18٪ سود کی شرح میں اضافہ ہوا تھا.

اس کے بعد 7 دن میں ایک ٹرانزیکشن کو بند کرنے کے لئے بہت عام تھا. خریداروں کو فروخت کی قیمت میں 7٪ سے 10٪ نیچے ڈال دیا گیا تھا، کمیشن اور اختتامی اخراجات کو پورا کرنے کے لئے کافی، عنوان کے عنوان سے گزارنے اور بیچنے والے کو لے کر دوسرے یا تیسرے اعتماد کی شکل میں لاگو کرنا. کچھ طریقے سے، یہ وائلڈ ویسٹ کی طرح تھا. ایجنٹوں نے جو تخلیقی فنانسنگ کو سمجھا تھا وہ بہت انوینٹری منتقل کردیئے گئے، اور حاصل شدہ امیر فوری سیمینار کا کاروبار پیدا ہوا.

اچانک، تخلیقی فنانسنگ سیمینار بہترین تھے. بہت سے ریل اسٹیٹ ایجنٹوں اور ان کے گاہکوں کے لئے یہ نیا علاقہ تھا. بدعنوان اور دھوکہ دہی کے لئے یہ ایک مناسب آب و ہوا بھی تھا. 1982 گارنٹ کے بعد. جرمن ایکٹ، تخلیقی مالیاتی منصوبوں میں سے بہت سست آہستہ آہستہ آ گیا. یہاں تک کہ اجزاء کے اجزاء کو چھٹکارا بنانے کے طور پر تشکیل اور تشکیل دیا جاسکتا ہے.

مندرجہ ذیل سالوں میں، دلچسپی کی شرح میں کمی شروع ہوئی، پہلی بار گھر کے خریداروں کے لئے نیا رہنما ایک کشش اختیار حاصل کرنے میں کامیاب رہا. اس روایتی قرضے اور ایف ایچ اے کو عمل میں واپس لے لیتا ہے. ابھی تک کچھ پرانے ایف ایچ اے قرض موجود تھا جو رسمی مفکوم کے بغیر ختم نہیں کی جاسکتی تھی، لیکن برسوں کے دوران، کم سے کم اور کم سے کم ان قرضوں میں دستیاب تھے. آج، کوئی نہیں ہے.

بے شک، اس کے نتیجے میں 80/20 کامبو قرضوں میں حصہ لیا گیا جس میں جزوی طور پر 2007 میں سبپر مارکیٹ مارکیٹ میں حصہ لیا گیا. خریداروں جو ایک رہن کی ادائیگی کے بغیر آئینے کو دھکیل سکتا تھا، 100٪ مالیاتی فنڈز لینے کی اجازت دی گئی تھی. ہم سب جانتے ہیں کہ جب مارکیٹ 2008 میں خراب ہوا تو آج کی رہن کی ضروریات بہت سخت ہے، اور اب رہنما حاصل کرنے میں بہت زیادہ مشکل ہے.

تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.