جب آپ کو دو قرض ملے تو مختصر فروخت میں کیا ہوتا ہے؟

جب آپ کو دو قرض ملے تو مختصر فروخت میں کیا ہوتا ہے؟

ایک چھوٹی سی فروخت کرنا کافی مشکل ہے، بالکل واضح ہے، لیکن جب آپ کے پاس دو قرض ہیں تو یہ بھی مشکل ہے کہ یہ سر درد میں دو بار ہے. مجھے تمہارا درد محسوس ہوتا ہے. کیونکہ آپ کو صرف پہلے قرض دہندہ کے تعاون کی ضرورت نہیں ہے، دوسرا رہنما ہولڈر اس قرض کو بھی جاری کرنے کی ضرورت ہے.

سب سے پہلے، فلوس میں کیا ہوتا ہے اس پر نظر آتے ہیں:

قرض دہندگان کے درمیان فوائد کی پوزیشن

اس بات سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ اگر آپ گھر خریدنے میں مدد کے لئے دوسرا رہنما لے جائیں یا اس حقیقت کے بعد آپ نے گھر کے ایکوئٹی قرض حاصل کرلیا ہے. دوسرا قرض دہندہ ہمیشہ دوسری پوزیشن میں رہ جائے گا جب تک سب سے پہلے ماتحت کرنے کے لئے تیار نہیں ہے. عام طور پر، پہلی پوزیشن میں ہے جو ایک رہن قرض دہندہ کو پوزیشن ماتحت نہیں کرے گا.

سب سے پہلے پوزیشن پر عمل درآمد سے پہلے جمع کرنے کا حق میں ہے. اس کا مطلب یہ ہے کہ جب ڈیفالٹ کا نوٹس درج کیا جائے تو، اگر دوسری قرض دہندہ نیلامی یا فروخت سے آمدنی حاصل کرنے یا جائیداد لینے کے لۓ سب سے پہلے حاصل کرنا چاہے تو، دوسرا قرض دہندہ اپنے اپنے فورکولیور کی کارروائی شروع کرنی چاہیے.

ملک کے زیادہ تر حصوں میں، اس کا مطلب یہ ہے کہ دوسرا قرض دہندہ پہلے قرض دہندہ کے پاس واپس ادائیگیوں کو لازمی طور پر بنائے، پہلے سے پہلے ڈیفالٹ اور متعلقہ اخراجات کو مطلع کرنے کے لۓ پہلے قرض دہندہ کی قیمت ادا کریں، اور اس کے بعد ڈیفالٹ کے اپنے نوٹس کو فائل کریں. اگر دوسرا قرض دہندہ ایسا نہ کرے تو دوسرا قرض دہندگان کو فلاؤنڈور میں چھپایا جا سکتا ہے اور کچھ بھی نہیں ملتا ہے، خاص طور پر اگر ارد گرد جانے کے لئے کافی رقم نہیں ہے.

جب دوسرا قرض دہندہ ایک نوٹس وصول کرتا ہے جس میں سب سے پہلے پیش گوئی کی جاتی ہے، گھر کی قیمت کی جانچ پڑتال کے بعد، بہت سے دوسرے قرض دہندگان کو اپنی اپنی فاسٹورول کی کارروائی شروع نہیں ہوتی. وہ اس موقف کو لے لیتے ہیں کیونکہ دوسرے قرض دہندہ کے لئے فلاح و بہبود کی لاگت کرنے کے لئے کافی اکاؤنٹنگ نہیں ہوسکتی ہے. یہ غیر فعال ایک خطرناک مقام میں دوسرا قرض دہندہ چھوڑ دیتا ہے.

مختصر فروخت کے اختتامی اخراجات کیسے ادا کیے جاتے ہیں

اگرچہ بیچنے والے نے ایک ریل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ ایک لسٹنگ معاہدے پر دستخط کیے ہیں، اگرچہ یہ امکان ہے کہ قرض دہندگان کو کمیشن کی نظر ثانی کرے. قرض دہندگان روایتی فیسوں سے بھی کم ادا کرتے ہیں اور ہر ممکن حد تک ٹرانزیکشن کی لاگت کو کم کرنے کی کوشش کرتے ہیں.

اختتامی اخراجات کو مزید کم کرنے کے لئے، وہاں بھی فیس ہیں کہ قرض دہندہ عام طور پر ادا کرنے سے انکار کر دیں گے. وہ ہیں:

• ہوم وارنٹی منصوبوں
• کیڑوں معائنہ اور کیسٹ متعلقہ کام
• چھت سرٹیفیکیشن
• سیور معائنہ
• مرمت کے لئے درخواست کے طور پر خریداروں کی طرف سے درخواست کی مرمت
• خریدار کے اختتامی اخراجات کے لئے کریڈٹ

مختصر فروخت پر دوسرا قرض دہندہ سے گفتگو

اس بات کا تعین کرنے کے بعد کہ آپ کی حالت مختصر فروخت کی اہلیت میں فٹ بیٹھ جاتی ہے، اور آپ نے تمام قرض دہندگان کی درخواستوں کے ساتھ عمل کیا ہے - اس کے علاوہ، ایک تیار اور قابل خریدار ہے - آپ ابھی بھی جنگل سے باہر نہیں ہیں.

آتے ہیں کہ آپ کی بندش کی لاگت 5٪ یا 4،250 ڈالر ہے. $ 85،000 کی فروخت کی قیمت سے اختتامی اخراجات کو کم کرنے کے بعد، آپ کے پاس $ 81،000 بائیں ہوں گے. اب یہ دو قرض دہندہوں کے درمیان جنگ کا ایک ٹکڑا بن جاتا ہے.

عام طور پر، پہلے مذاکرات دوسری قرض دہندہ کی ایک چھوٹی سی رقم پیش کرتے ہیں، $ 1،000 کا کہنا ہے. اب، یہ ممکنہ طور پر $ 55،000 کی دوسری قرض کے توازن کے مقابلے میں زیادہ نہیں لگتا ہے کیونکہ آپ قرضے سے پوچھا جا رہے ہیں $ 54،000 کھو دیں. دوسری طرف، تاہم، اگر دوسری قرض دہندہ سے انکار کر دیا جائے تو یہ بالآخر کچھ نہیں مل سکتا.

اس وقت ایسا لگتا ہے کہ جونیئر قرض دہندگان کو ان کے چہرے کو کاٹنے کے لۓ اپنے ناک کو کاٹنے کے لئے ظاہر ہوتا ہے. لیکن یہ ہے جہاں معاہدے کا کام کرنے کے لئے پہلے قرض دہندہ تھوڑا سا زیادہ دے سکتا ہے. میرے تجربے میں، پہلی پوزیشن میں سب سے زیادہ قرض دہندہ بھی 90٪ حاصل کرنے کے لئے پریشان ہیں، جو ایک $ 85،000 قرضے پر منحصر ہے، قرض دہندہ $ 76،500 لینے کے لئے متفق ہوسکتا ہے.

اگر نیٹ ورک کے اخراجات کے بعد $ 81،000 ہے، تو وہ $ 4،500 چھوڑ دے گا جس کا پہلا قرض دہندہ دوسرے قرض دہندہ کو پیش کرسکتا ہے. دوسرا قرض دہندہ قرض جاری کرنے کے لئے ضروری ہے. اگر نہیں، تو مختصر فروخت سے انکار کیا جائے گا، اور پہلا قرض دہندہ زیادہ سے زیادہ ممکنہ طور پر جائیداد پر قبضہ کر لیا جائے گا، فور قرض کو ختم کرنے.

ایک قرارداد تک پہنچنے تک مذاکرات جاری رکھیں. یاد رکھیں، سب سے پہلے اور دوسرا دونوں مختصر کام کے کام میں ایک حصہ رکھتے ہیں.

نوٹ: ایک وجہ یہ ہے کہ کیلیفورنیا میں جونیئر ہینڈرڈر کو تعاون سے انکار کر دیا جائے گا اگر قرض ایک پیسہ پیسہ قرض تھا، تو 1 سے 4 یونٹس کی رہائش پذیر ہو. اس مثال میں، اگر کسی ٹریلٹی کی فروخت کے تحت کسی فورڈورور کے دوران دوسرا قرضہ خارج ہوجائے تو، دوسرا قرض دہندگان کو کمی کی کمی کا پیچھا کرنے کا حق ہو سکتا ہے. (گلیلف کارپوریشن وی. Chierighino، 59 کی Cal. 2 ڈی 35 (1963).)