ریئل اسٹیٹ میں ایک سے زیادہ لسٹنگ سروسز (ایم ایل ایس) کیا ہیں؟

ایک سے زیادہ لسٹنگ سروس (ایم ایل ایس) فروخت کے لئے جائیداد کے بارے میں درست اور منظم اعداد و شمار فراہم کرنے کے لئے ریل اسٹیٹ بروکرز کو تعاون کرنے کے ایک گروپ کی طرف سے قائم ایک مارکیٹنگ ڈیٹا بیس ہے. یہ بروکرز کے لئے میکانیزم بھی ہے جو خریدار بروکرز کو معاوضہ پیش کرتے ہیں جو خریداروں کو اپنے درج کردہ خصوصیات کے لۓ لے آئے ہیں.

یہ کیسے شروع ہوا

لوگ ایک ملک بننے سے پہلے لوگوں کو ریل اسٹیٹ خریدنے اور فروخت کر رہے ہیں، اور انہیں احساس ہوا کہ 1800 کے آخر تک اس کے نتیجے میں ان کی معلومات کا اشتراک کرنے کی ضرورت تھی. ریل اسٹیٹ کے پیشہ ور افراد کو اپنے مقامی اداروں کے ساتھ جمع کرنے کے لۓ معلومات فراہم کرنے اور کسی دوسرے خریدار کو لے جانے کے لۓ معاوضے کے لئے سودے کا کام کرنا ہوگا.

یہ اجتماعی سب سے پہلے مشہور "ایم ایل ایس" کی سرگرمیاں تھیں. انہوں نے الیکٹرانکس اور انٹرنیٹ سے پہلے ان سالوں میں پرنٹ کی فہرستوں اور معاہدوں میں تیار کیا اور پورے عمل کو غیر معمولی طور پر آسان بنا دیا.

ایم ایل ایس قواعد و ضوابط

مارکیٹ کے علاقے میں بروکرز ایم ایل ایس میں شامل ہونے کے لئے گھروں کے بارے میں مزید بروکرز کے ساتھ لسٹنگ کی معلومات کو بانٹیں. یہ بہت مؤثر ہے کہ ہر بروکر کو ان کی لسٹنگ کے بارے میں جاننے اور خریداروں کو جو دلچسپی حاصل کرنے کے لۓ بہت زیادہ دوسرے بروکرز ممکن ہو سکے.

ہر ایم ایل ایس کے اپنے قواعد و ضوابط ہیں، لیکن وہ عموما عموما عام طور پر نیشنل ایسوسی ایشن آف ریئلٹورس® کے ذریعہ شائع ہوتے ہیں جب سبھی رکنیت رکنیت ہے. سخت اعداد و شمار کے معیار کا استعمال کرتے ہوئے اور دوسرے بروکرز کو معاوضے کی پیشکش کے لئے قوانین فراہم کرتے ہوئے، ایم ایل ایس سالوں میں ریل اسٹیٹ کی لین دین کے وسیع اکثریت کے لئے بنیادی گاڑی بن چکی ہے.

قواعد و ضوابط کی وضاحت کرتی ہے کہ بروکرز ہر ایک لسٹنگ میں اشارہ کرتے ہیں جو بیچنے والے کی طرف سے ادا لسٹنگ کمیشن کا فیصد ہے. یہ وہ رقم ہے جس سے وہ ایک دوسرے بروکر رکن کے ساتھ شریک ہوں گے جو کامیاب خریدار لاتا ہے.

ممبران جو ساخت اور مواد کے قوانین کی تعمیل نہیں کرتی ہیں انہیں جرمانہ کیا جاسکتا ہے.

ایم ایل ایس ایسوسی ایشنز

شرائط "MLS" یا "ایک سے زیادہ لسٹنگ سروس" کسی بھی نیٹ ورک کو متنوع نہیں کرتے بلکہ پورے ملک میں نیٹ ورک بھی. شرائط برانڈ یا ٹریڈ مارک نہیں ہیں.

واقعی ملک میں تمام ایم ایل ایس تنظیموں کی درست شمار نہیں ہے کیونکہ وہ مسلسل ضم اور ٹوٹ ڈال رہے ہیں.

معلومات کی درستگی

ایم ایل ایس کی لسٹنگ کے ڈیٹا بیسز کو انٹرنیٹ پر یا دوسری جگہ پر جائیداد کی تفصیلات کے طور پر سب سے زیادہ درست سمجھا جاتا ہے. ایک مخصوص وقت کی مدت کے اندر اندر نئی لسٹنگ داخل ہونا لازمی ہے. جریج پیدا ہوتے ہیں اگر کسی رکن کو آخری لسٹنگ کے اعداد و شمار میں آخری وقت درج نہیں ہوتا ہے. عام طور پر، لسٹنگ معاہدے پر دستخط ہونے سے 24 سے 48 گھنٹوں تک ہے.

مربع فوٹیج ہدایات اور مقام پر، میں داخل ہونے والی معلومات میں ایم ایل ایس ایسوسی ایشن کو اعلی سطح کی درستگی کو برقرار رکھنا چاہتا ہے. شامل تصاویر کی کیفیت اور تعداد اکثر اسی طرح کی جاتی ہیں، اگرچہ اس ضرورت کی درست معیار وقت سے مختلف ہوتی ہے.

عام طور پر، مقامی ایم ایل ایس انٹرنیٹ ڈیٹا ایکسچینج (IDX) فیڈز اور تلاش کے نظام کو سب سے زیادہ درست اور تازہ سمجھا جاتا ہے، Zillow اور دیگر سائٹس جیسے سائٹس سے بہتر.

کیا معلومات عوام کے لئے دستیاب ہے؟

عوام نے ایم ایل ایس لسٹنگ تک رسائی حاصل کی ہے … اسی طرح. تکنیکی طور پر، یہ معلومات صرف حصہ لینے والے بروکرز کے لئے دستیاب ہے، لیکن بروکرز شیئرنگ کے بارے میں سخاوت ہیں اور وہ مفت مفت کے ساتھ کریں گے. سب کے بعد، ان کی آمدنی ان کی لسٹنگ سے باہر نکلنے کے لفظ پر منحصر ہے.

کچھ معلومات اس کے باوجود، ذاتی اور ملکیتی معلومات اور نوٹس سمیت بیچنے والے کی حفاظت کے لئے تالا اور کلید کے تحت رکھی جاتی ہے اس کے بارے میں کہ آیا گھر خالی ہے یا نہیں.

FSBO بیچنے والے- "مالک کی طرف سے فروخت کے لئے" خصوصیات- سردی میں بغیر خود کار طریقے سے رسائی حاصل کرنے کے لئے اپنے گھروں کو بروکرز کے طور پر درج کرنے کے لئے چھوڑ دیا جا سکتا ہے. تاہم، بہت سے بروکرز اور آن لائن خدمات ان کے لئے فیس کے لئے ان کی فہرست لیتے ہیں.

شکایات اور تنازعات

ایم ایل ایس تنظیموں کو عام طور پر کسی بھی مفاہمت، ثالثی یا دونوں کے درمیان تنازعات کے لۓ اختیار کرنا. وہ صارفین کی شکایات کے لئے پہلی منزل بننے کی کوشش کرتے ہیں، کیونکہ اگلے درجے ریاست لائسنس یافتہ بورڈ ہے.

ہر مقامی ایم ایل ایس کے دیگر ارکان کے بارے میں ارکان کے شکایات سننے کے لئے ایک اخلاقی کمیٹی ہے. اس کمیٹی نے صورتحال پر اختلافات اور قواعد کے دونوں اطراف کو سنبھالا. ان میں سے بہت سے مسائل کو کمیشن کے ساتھ کرنا ہے.

پروسیسنگ کی وجہ سے مسائل

تجارتی وجہ یہ ہے کہ یہ تصور ہے کہ ریل اسٹیٹ ایجنٹ ٹرانزیکشن میں کلائنٹ کی شمولیت کا بنیادی سبب ہے. دوسرے الفاظ میں، اس خریدار کو اس گھر کو خریدنے کے لئے کونسلنگ کے نقطہ نظر میں آیا؟

انٹرنیٹ نے اس صورت حال کی وضاحت کو بڑھا دیا ہے. لوگ گھر کی لسٹنگ کے لئے ویب سائٹس پر جاتے ہیں اور وہ جائیداد کے بارے میں سوال کے ساتھ لسٹنگ ایجنٹ کو فون یا ای میل کرسکتے ہیں. بعد میں، اگر کوئی دوسرا ایجنٹ اس خریدار کو لاتا ہے کیونکہ اس نے گھر تلاش کرنے میں ان کے ساتھ کام کیا، تو لسٹنگ ایجنٹ یہ کہہ سکتا ہے کہ پہلے رابطے نے انہیں "خریدنے کا سبب بنائے."

اخلاقی کمیٹی اس صورتحال کو مکمل طور پر دیکھ سکیں گے اور اس کے تناظر میں جنہوں نے کیا اور جب انہوں نے کیا. عموما، خریدار کا ایجنٹ کمیشن کا حقدار ہو گا اگر پراپرٹی کے بارے میں ایک سوال کا جواب دینے والا سب کچھ ہے جو فہرستنگ ایجنٹ کے ساتھ ہوا.

معاوضہ کے پیشکش "غیر مشروط" ہیں

پیشکش ہیں، زیادہ تر حصے کے لئے، لوہے کا تختہ اور غیر مشروط، لیکن ایک یا دو استثناء موجود ہیں. جب ایک لسٹنگ بروکر صرف اس کے کنٹرول سے باہر کے ذریعہ کمشنر جمع نہیں کرسکتا ہے، وہ عام طور پر ہک سے نکل جاتی ہے، لیکن، اس سے، وہ ادا نہیں کررہے ہیں.

اور معاوضے کو کم کیا جاسکتا ہے جب عدالت کو حکم دیا جائے کہ بروکرز کو ادا کردہ کمشنر اصل میں اس پر اتفاق کیا جاسکے.