کس طرح ریل اسٹیٹ انسداد ورکرز کام کرتے ہیں

ایک ریل اسٹیٹ انسداد ایک گھریلو بیچنے والے کی طرف سے پیدا ہوتا ہے جب خریدار نے خریدنے کے لئے ایک پیشکش پیش کی ہے اور پیشکش میں شرائط شامل ہیں جو قابل قبول نہیں ہیں. عام طور پر، ایک counteroffer کا کہنا ہے کہ بیچنے والے کو ایک یا زیادہ سے زیادہ تبدیلیاں خریدار کی پیشکش کے تحت قبول کرتی ہے.

بیچنے والے کا مقابلہ کیوں کیا ہے؟

انسداد ہاؤس عام طور پر چیزوں کو ایڈجسٹ کرتے ہیں جیسے ملک میں جائیداد کیلئے اعلی قیمت کو تبدیل کرنے کے لئے یا زیادہ سے زیادہ پیسے جمع کرنے کے سائز کو بڑھانے کے لۓ مجموعی طور پر تبدیل کرنے میں تبدیلی آتی ہے. بیچنے والا کچھ مخصوص رپورٹس یا فیسوں کے لئے ادا کرنے سے انکار کر سکتا ہے.

اختتامی یا قبضے کی تاریخ کو تبدیل کرنے والے کا ایک عام سبب ہے، جیسا کہ معاہدہ سے ذاتی جائیداد کو خارج کر دیا گیا ہے. بیچنے والا ممکنہ طور پر احتساب کے وقت کے فریم کو نظر ثانی کرنا چاہتی ہو یا ابتدائی طور پر جاری رہائشی جمع کرنا چاہتے ہیں. وہ شاید ترمیم میں شامل کرنا چاہتے ہیں.

یہ بھی ممکن ہے کہ پیشکش خود کو بنیادی طور پر ٹھیک ہے، لیکن بیچنے والا خریدار کے ایجنٹ کی غلطی کو ٹھیک کرنا چاہتا ہے.

کتنے گنتی عام ہیں

جیسے ہی ایک بیچنے والے کسی خریدار کو ایک غیر قانونی طور پر جمع کر سکتا ہے، ایک خریدار بیچنے والا کاؤنٹر کا مقابلہ کر سکتا ہے، پھر اس کا انسداد انسداد یا خریدار کونسل آفسر # 1 بن جاتا ہے. انسداد والوں کی تعداد میں کوئی حد نہیں ہے جو آگے پیچھے جا سکتی ہے.

یہاں ایک پراپرٹی پر پانچ کاؤنٹروں کا ایک مثال ہے جو $ 415،000 میں درج کیا گیا تھا. خریدار نے $ 400،000 کی کم بال پیشکش پیش کی تھی. یہ نتیجہ تھا:

• Counteroffer # 1 (بیچنے والے سے خریدار) سے: $ 412،000 کے بیچنے والے کاؤنٹرز کی فروخت کی قیمت. واشر اور ڈرائر بغیر وارنٹی شامل ہے.
• Buyer Counteroffer # 1 (بیچنے والا): خریدار برائے فروخت کی قیمت $ 405،000 تک. واشر اور ڈرائر بغیر وارنٹی شامل ہے.
• بیچنے والا Counteroffer # 2 (بیچنے والے): بیچنے والے کاؤنٹر فروخت کی قیمت $ 40 9، 0000 تک. واشر اور ڈرائر کو فروخت سے خارج کردیا گیا.
• Buyer Counteroffer # 2 (بیچنے والا): خریداروں کی فروخت کی قیمت $ 407،500 پر. واشر اور ڈرائر ذاتی جائیداد کے طور پر رہیں گے.
• بیچنے والا Counteroffer # 3 (بیچنے والا): بیچنے والا $ 407،500 کی فروخت کی قیمت سے اتفاق کرتا ہے. ریفریجریٹر، واشر، اور ڈرائر کو فروخت سے خارج کردیا گیا.

آخرکار خریدار نے پانچویں جواب کو قبول کیا.

انسدادفیکر کیسے رد کر دیا ہے؟

بیچنے والے کو ہر ریاست میں پیشکش کا جواب دینا ضروری نہیں ہے.

یقینا، اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ ملوث بروکرز نے ایک کمشنر حاصل نہیں کی ہے اگر بیچنے والے کو مکمل قیمت اور شرائط کی پیشکش کا جواب دیا جائے. اگر لسٹنگ اور ریاستی قانون اسے اجازت دیتا ہے تو بروکرز اب بھی ادائیگی کی درخواست کرسکتے ہیں. غیر منفی طور پر بروکر کو بیچنے والے کی ذمہ داری کو کم کرنے کی ضرورت نہیں ہے.

اس نے کہا، وہاں ہیں ایک پیشکش کو مسترد کرنے کے کچھ عام طریقے. بہت سے خریداری معاہدے بیچنے والے کے لئے نچلے قریب ایک جگہ فراہم کرتے ہیں کہ ابتدائی طور پر یہ پیشکش مسترد کردی گئی ہے، یا بیچنے والا اس معاہدہ کے چہرے پر "مسترد" لکھ سکتا ہے اور پھر اسے ابتدائی اور تاریخ میں پیش کرسکتا ہے.

سب سے زیادہ پیشکش اس پیشکش کی ختم ہونے کی تاریخ کی وضاحت کرتی ہے اگر بیچنے والے کا جواب صرف جواب نہیں دیتی ہے.

لسٹنگ ایجنٹ خریدار کے ایجنٹ کو یہ حقیقت یہ بتاتا ہے کہ بیچنے والا جواب نہیں دے گا کیونکہ پیشکش ناقابل قبول ہے لیکن عام طور پر بیچنے والوں کو رسمی طور پر لکھنے میں ایک پیشکش کو مسترد کرنے کی ضرورت نہیں ہے.

انسدادفیرر کو کیسے قبول کیا گیا ہے؟

خریدار صرف انسداد کو قبول کرسکتا ہے اور اس کو واپس حاصل کرنے کے لئے نامزد پارٹی کو بھیج سکتا ہے. وقت ہمیشہ یہ ہے کہ پیشکش ختم ہونے کی تاریخ اور بیچنے والے کو ایک اور پیشکش بھی قبول ہوسکتی ہے جب خریدار اس بات کا فیصلہ کر سکتا ہے کہ کونسل کا دستخط کیا جائے.

اگر ایسا ہوتا ہے تو بیچنے والے کو عام طور پر انسداد کا سامنا کرنا پڑے گا. ان حالات میں عام طور پر کیا ہوتا ہے یہ ہے کہ بیچنے والا دوسرا خریدار کی پیشکش کو قبول کرتا ہے، اس کے بعد اس سے پہلے ہی اس کا جواب دینے والا اس کا جواب دینے والا ہے.

ایک سے زیادہ خریداروں کے ساتھ ایک سے زیادہ Counteroffers کے بارے میں کیا؟

آپ کے ریاست کے قوانین پر منحصر ہے، ایک بیچنے والا ممکنہ طور پر ایک خریدار سے زیادہ خریداروں کو متعدد counteroffers کو جاری کرنے کے قابل نہ ہو. بیچنے والوں کو کچھ علاقوں میں ایک سے زیادہ سے زیادہ پیشکش کا مقابلہ کر سکتا ہے اور ہر کاؤنٹر مختلف ہوسکتا ہے. یہاں تک کہ اگر خریداروں میں سے ایک ان حالات میں بیچنے والا کاؤنٹر قبول کرتا ہے تو، بیچنے والے کو خریدار کی قبولیت کو قبول کرنے کی ضرورت نہیں ہے.

ایک تجربہ کار ایجنٹ آپ کی بہترین شرط ہے اگر آپ ایک سے زیادہ انسداد پیشکش کے ساتھ کام کر رہے ہیں. وہ مشکل اور منصفانہ پیچیدہ ہوسکتے ہیں.

تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں ایک بروکر ایسوسی ایشن ہے.