آرم اور فکسڈ ریٹ مارگج کے درمیان اختلافات

جب آپ رہن حاصل کرتے ہیں، تو آپ کو سایڈست کی شرح گردن (آرمی) اور فکسڈ شرح قرض کے درمیان منتخب کرنا ہوگا. آپ کی پسند آپ کے قرضے کی قیمت پر ایک اہم اثر ہوسکتا ہے، لہذا یہ پیشہ اور موافقت وزن کے لئے اہم ہے.

آرمی بم بمقابلہ ایک فکسڈ شرح رہن کے درمیان انتخاب ان ضروری خصوصیات پر آتا ہے:

• آرمی عام طور پر ابتدائی ماہانہ ادائیگییں کم ہیں. لیکن ادائیگییں تبدیل ہوسکتی ہیں، اور اگر وہ بڑھتے ہیں، تو وہ بے چینی بن سکتے ہیں.
• فکسڈ شرح گرافکس ایک اعلی شرح کے ساتھ شروع کرو، لیکن سود کی شرح اور ماہانہ ادائیگی قرض کی زندگی میں تبدیل نہیں ہوتی.

آتے ہیں کہ یہ قرض کس طرح کام کرتا ہے اور کس طرح آپ کے لئے بہتر ہے کہ کس طرح تعین کریں.

فکسڈ شرح گراؤنڈ: سمجھنے میں آسان

معیاری مقررہ شرح قرض کے ساتھ شروع کرنا آسان ہے، اور اس کے بعد سایڈست قرض مختلف طریقے سے کام کیسے کریں.

• پیشہ: فکسڈ شرح گراف محفوظ ہیں. آپ جانتے ہیں کہ آپ کتنی رقم ادا کریں گے، اور آپ کو جھٹکا دینے کا خطرہ نہیں ہے.
• ممکنہ اتفاق: آپ کی شرح عام طور پر ARM پر شروع کی شرح سے زیادہ ہے، لہذا آپ کی ماہانہ ادائیگی بھی زیادہ ہے. اگر قیمتوں میں کوئی تبدیلی نہیں آئی ہے (یا وہ چھوڑ دیں تو)، آپ کو ایک مقررہ شرح قرض کے ساتھ زیادہ ادائیگی.

تعبیر: فکسڈ شرح قرض قرض کی زندگی کے ذریعے ہی سود کی شرح رکھتا ہے. نتیجے کے طور پر، آپ کو اسی ماہانہ ادائیگی بھی رکھنا ہے (دیکھیں کہ مزید تفصیلات کے لئے ادائیگی کیسے کریں). اگر آپ جانتے ہیں کہ آپ مقررہ شرح قرض پر ادائیگی برداشت کر سکتے ہیں تو کوئی تعجب نہیں ہوگی، اس سے کوئی فرق نہیں ہوگا کہ سود کی شرح کیا ہے.

شرح سود: آپ اس پیش گوئی کے لئے قیمت ادا کرتے ہیں. آرمی فکسڈ شرح قرض کے مقابلے میں تھوڑی کم شرح کے ساتھ شروع کرتے ہیں، دوسری دوسری چیزیں برابر ہے. رہن کے بینرز ایسوسی ایشن (ایم بی اے) کی شرحوں کا استعمال کرتے ہوئے، 5 سالہ آرمی کی ابتدائی شرح 4 فیصد تھی، اس کے مقابلے میں 4.81 فیصد اوسط 30 سالہ فکسڈ ریٹ مارکس اور 4.25 فیصد 15 سالہ قرض کے لئے تھا.

آرمی: آپ کے قرض دہندہ کے ساتھ اشتراک خطرہ

کوئی بھی نہیں جانتا ہے کہ سود کی شرح کے ساتھ کیا ہوگا. یہاں تک کہ اگر آپ صحیح طریقے سے اندازہ لگائیں کہ کونسی شرح کی شرح بڑھ جائے گی (زیادہ یا کم)، وقت اور سود کی شرح میں تبدیلی کی رفتار کی پیروی کرنے میں مشکل ہے. آرمی آپ کو اپنے قرض دہندہ کے ساتھ اس غیر یقینیی کے خطرے کا اشتراک کرنے کی اجازت دیتا ہے. واپسی میں، آپ ابتدائی سالوں میں کم سے کم ادا کرتے ہیں.

• پیشہ: آرمی عام طور پر فکسڈ شرح قرض سے کم سود کی شرح کے ساتھ شروع کرتے ہیں. کم شرح میں کم ماہانہ ادائیگی کے نتیجے میں، نقد بہاؤ زیادہ مدیریت بناتا ہے. اگر قیمتیں گر جائیں تو آپ کی شرح بھی کم ہوسکتی ہے.
• ممکنہ اتفاق: اگر سود کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے تو، آپ کی ماہانہ ادائیگی بڑھ سکتی ہے. اگر ایسا ہوتا ہے تو، شاید آپ اپنی ضروری ادائیگیوں کو برداشت نہیں کر سکیں گے، یا آپ کو مقررہ شرح رہن کے ساتھ ادا کرنے سے زیادہ مجموعی طور پر ادائیگی کرنا ختم ہوسکتا ہے.
• تبدیلی کی شرح: آرمی ایک دلچسپی کی شرح میں اضافہ کرتی ہے جو معیشت میں تبدیلی کی شرح کو تبدیل کر سکتی ہے.
• قیمتوں میں تبدیلی جب: آپ کی شرح ایک سال، تین سال، پانچ سال، سات سال، یا اس سے زیادہ ہوسکتی ہے. اس کے بعد، تبدیلی ممکن ہے. مثال کے طور پر، 5/1 آرمی کے ساتھ، یہ شرح پانچ سال (پہلی نمبر درج کی گئی ہے) کی شرح مقرر کی جاتی ہے اور اس کے بعد سالانہ (دوسری نمبر) تبدیل کر سکتی ہے.
• کتنا؟ قرضے عام طور پر آپ کی شرح ایک مقبول بینچ کی طرح LIBOR پر مبنی ہے. جیسا کہ اس کی شرح چلتا ہے، آپ کا قرض مندرجہ ذیل ہے. زیادہ تر معاملات میں، آپ کی شرح معیار کی شرح اور ایک پھیلاؤ (یا بینچ کے سب سے اوپر ایک اضافی رقم) ہے. اگر LIBOR فی الحال 2.5 فی صد ہے اور آپ کے قرض پر پھیلاؤ 2.25 فیصد ہے، تو آپ کی نئی دلچسپی کی شرح 2.75 فیصد تک پہنچ جائے گی.
• کیپس کی حد ایڈجسٹمنٹ: اگر آپ کے قرض کی ٹوپیاں ہوتی ہیں تو قیمت بنیادی بنچمارک کے طور پر زیادہ نہیں بدل سکتی. مثال کے طور پر، اگر آپ کا قرض 2 فی صد ہے، لیکن انڈیکس 3 فی صد بڑھ جاتا ہے، تو آپ اپنی دلچسپی کی شرح میں صرف 2 فیصد اضافہ کرسکتے ہیں. قرض ابتدائی ٹوپیاں پہلے چند سالوں کے لئے، وقفے کی ٹوپیاں (ہر سالانہ ایڈجسٹمنٹ کے لئے)، اور زندگی بھر کی زیادہ سے زیادہ قیمتوں کا استعمال کرسکتے ہیں.

آرمی بمقابلہ مقررہ شرح: کون سا بہترین ہے؟

اپنی ضروریات کا اندازہ کریں اور قرض منتخب کریں جو آپ کی ضروریات کو بہتر بنائے. قرضوں کے دونوں قسموں کو پیشہ اور خیال ہے، لیکن آپ کی صورت حال پر منحصر ہے، انتخاب واضح ہوسکتی ہے.

یقین کے لئے ضرورت: اگر آپ کے پاس سخت بجٹ ہے اور کسی بھی تبدیلی کو تباہ کن ہو جائے گا تو، ایک مقررہ شرح قرض ایک محفوظ انتخاب ہے. اگرچہ آپ ابتدائی آرمی کی ادائیگی کے مقابلے میں زیادہ ادائیگی کرتے ہیں، آپ کو تعجب سے پکڑا نہیں جائے گا.

دلچسپی کی شرح پیش گوئی: پھر، یہ سمت، وقت، اور رفتار کی شرح کی رفتار کی پیشن گوئی کرنا مشکل ہے (لیکن آپ ان تینوں میں سے ایک یا دو طریقے سے اندازہ لگا سکتے ہیں). اس نے کہا، اگر آپ کو یقین ہے کہ قیمتیں کم ہیں اور ان میں اضافے کا امکان ہے تو یہ مقررہ شرح قرض کے ساتھ کم شرح میں احساس تالا لگا سکتا ہے. اگر قیمتیں بلند ہوتی ہیں اور گرے جاتے ہیں تو، ایک ARM آپ کی شرح کو ریفرنانسنس کے بغیر چھوڑنے کی اجازت دیتا ہے.

جارحانہ ادائیگی جب تک کہ سود کی شرح میں تیز اضافہ نہ ہو، آپ اپنے آرڈر کو قبل ادا کرنے اور اپنے قرض کے توازن کو کم کرنے کے لئے آرمی کی نسبتا کم ماہانہ ادائیگی کا استعمال کرسکتے ہیں. ممکنہ قبل از کم ادائیگی مستقبل میں سود کی شرح میں اضافے کے خطرے کا انتظام کرسکتی ہے- چھوٹے قرض کی توازن کے ساتھ، یہ شرح زیادہ سے زیادہ اہم نہیں ہے.

تم کتنے عرصے سے قرض لے گی ایک مختصر وقت کی حد بھی آرمی کو زیادہ کشش بنا سکتی ہے. مثال کے طور پر، اگر آپ جانتے ہیں کہ آپ صرف چھ سال تک اپنے قرض کو برقرار رکھیں گے، تو آپ کو آرمی کا استعمال کرتے ہوئے آرام دہ اور پرسکون ہوسکتا ہے جو پانچ یا سات سال بعد ہوسکتا ہے.

مقررہ شرح رہن بمقابلہ آرمی مثال

قیمت بڑھتی ہوئی یا گر سکتی ہے، لیکن آرمی کا استعمال کرنے کے ممکنہ خطرے کو سمجھنے کے لئے یہ اہم ہے.کم ادائیگی اپیل کی جاتی ہے، لیکن اگر قیمتوں میں کافی اضافہ ہو تو حکمت عملی کی بازیابی ہوسکتی ہے.

فرض کریں کہ آپ $ 200،000 سے قرض ادا کریں، اور آپ 5/1 آرمی یا 30 سالہ فکسڈ شرح رہن کے درمیان انتخاب کر رہے ہیں. اس مثال میں، ہم یہ سمجھتے ہیں کہ شرح کی شرح میں اضافے، اور آپ کی پہلی بار ایڈجسٹمنٹ (سال 5 سال) میں آپ کی آرمی کی شرح میں 2 فیصد اضافہ ہوتا ہے. اگلے دو سالوں کے لئے قیمتوں میں فی سال اضافہ ہو رہا ہے.