کیا قرض کی میرا قسم ایک فائدہ یا نقصان ہے؟

سوال: کیا میری قسم کی قرض خریداری کی پیشکش میں ایک فائدہ یا نقصان ہے؟

ایک قارئین پوچھتا ہے: "میں ناقابل اعتماد پوزیشن میں ہوں جو نقد ادا کرنے یا گھر خریدنے کے لۓ قرض حاصل کرنے کے قابل ہوں. میں ایک سرمایہ کاری کی جائیداد خریدنا چاہتا ہوں، لیکن آپ جانتے ہیں کہ یہ مارکیٹ کس طرح ہے. ایک سے زیادہ پیشکش بڑے پیمانے پر ہیں. بہت سے خریدار گھروں میں لڑتے ہیں. میری پیشکش سب سے بہترین ہو، اور میں اس قسم کی پیشکش کو جانتا ہوں کہ یہ ایک بہت بڑا کردار ادا کرتا ہے. کیا میں نقد رقم کے لۓ یا قرض کے ساتھ پیشکش کرنے سے بہتر ہوں؟ اور اگر یہ قرض ہے، تو قرض کس طرح بہتر ہے میرا کنارہ کہاں ہے؟ کیا قرض کی قسم کی طرف سے ایک دوسرے کے خلاف درجہ بندی کرتا ہے جب ایک خریداری کسی دوسرے سے بہتر پیش کرتا ہے؟ "

جواب: آپ سمجھتے ہیں کہ کس طرح آپ کی پیشکش بیچنے والے کی طرف سے سمجھا جا سکتا ہے، کیونکہ رہن قرض یا مالیاتی شرائط کی قسم اس خیال پر بہت اثر انداز کر سکتا ہے. اس بیچ میں ایک بیچنے والی مارکیٹ میں پھینک دیں، اور آپ مختلف خریداروں سے متعدد پیشکشوں کے خلاف مقابلہ کرنے کا بھی امکان رکھتے ہیں. آپ کی پیشکش بھی زیادہ قریب سے جانچ پڑتال اور فیصلہ کیا جائے گا.

خریداروں کو حیران کن ہو جائے گا اگر وہ جانتے ہیں کہ غیر منصفانہ طور پر کچھ خریداری کی پیشکشیں درجہ بندی کی جاتی ہیں. جب ہمارا میلہ ہاؤسنگ قوانین ہیں جو حفاظتی طبقات پر مبنی امتیازی سلوک منع کرتے ہیں تو، دیگر قسم کی تبعیض محدود نہیں ہیں. ذکر کرنے کے لئے، سب سے زیادہ بیچنے والے اور ان کی لسٹنگ کے ایجنٹوں خریداروں کو بتانے کا ایک طریقہ نہیں بناتے ہیں کہ ان کی پیشکش مسترد کردی گئی ہے. وہ صرف اس کو مسترد کرتے ہیں. انہیں وضاحت کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ کیوں.

تاہم، خریدار کا استعمال کرنے کا انتخاب کرنے کے لئے فنانس کی قسم کی طرف سے ایک خریداری کی پیشکش کا فیصلہ کرنے کا یہ عام طریقہ ہے. پیشکش پیشکش اکثر درج ذیل طریقے سے درج کی جاتی ہیں. سب سے بہترین قسم کی پیشکش سب سے پہلے درج کی گئی ہے، کم از کم کشش پیشکش آخری جگہ میں درج کی گئی ہے.

• نقد. اس کا ہاتھ ہاتھ پر نقد ہے. یہ اس گھر کا مطلب نہیں ہے جو اس وقت یسکرو میں ہے، کیونکہ یہ ایک غیر معمولی فروخت ہوگی اور نقد ٹرانزیکشن نہیں ہوگی. اس کے علاوہ کسی اور ملکیت پر بھی تنخواہ کا مطلب نہیں ہے جو بعد میں نقد رقم فراہم کرے گا. نقد پیشکش عام طور پر فنڈز کے ثبوت کے ساتھ ہے. یہی وجہ ہے کہ بیچنے والا ایک خریدار کا لفظ نہیں لے گا جس کا خریدار نقد رقم کے لئے اچھا ہے. یہ 100 ڈالر کے بلوں کے ساتھ پیکنگ ایک سوٹکیس بنانے کے لئے خریدار سے پوچھ رہا ہے.
• چونکہ نقد بہت زیادہ درجہ بندی کی جاتی ہے، کبھی کبھی نقد رقم خریداروں کو رعایت پر بات چیت کرنے میں کامیاب ہیں. لیکن ایک سے زیادہ پیشکش کی حالت میں یا مختصر فروخت میں اس فائدہ پر شمار نہ کریں. یاد رکھیں، تمام پیشکش، مالک فنانس کے علاوہ، آخر میں بیچنے والے کو نقد رقم کا نتیجہ ہے. نقد پیشکش کے لئے اہم فائدہ کوئی تشخیص کی ضرورت نہیں ہے.
  • فہرست کی قیمت پر کیش کی پیشکشوں کو ایک مساوات کے ساتھ گھروں کے لئے انتہائی ضروری ہے کیونکہ کوئی تشخیص نہیں ہے. اگرچہ خریدار چلتا ہے تو، بینک کی توقعات پہلے ہی قائم کی گئی ہے. یہ نقل کرنا مشکل ہوسکتا ہے.
• روایتی قرض. ایک روایتی قرض کے لئے FICO سکور کی ضروریات FHA قرض کے لئے ان سے زیادہ ہیں. اگر آپ FICO سکور ایف ایچ اے کے لئے کم از کم ضروری ہے تو آپ روایتی قرض حاصل کرسکتے ہیں لیکن آپ کو ایک اعلی سود کی شرح ادا کی جائے گی. رجسٹرڈ شرح ان قرض دہندگان کو پیش کی جاتی ہیں جو نقد میں 20٪ یا اس سے زائد ہیں، جس کے نتیجے میں 80٪ قیمت کا تناسب یا کم. کم تناسب، قرض دہندہ کے لئے خطرہ. اس کے علاوہ، اگر تشخیص کم ہوتی ہے تو اکثر قرض دہندہ کو قرض کی قیمت 80 فیصد سے کم ہے تو قرض دہندہ کو نقد رقم ادا کرے گا.
  • روایتی قرضے کا ایک اور فائدہ مالی امداد کی ضروریات کو کم سخت ہے. قرض دہندہ مرمت کی مطالبہ کرنے کا امکان بہت کم ہے. اکیلے یہ حقیقت یہ ہے کہ ایک روایتی خریدار ایک ایف ایچ اے خریدار سے زیادہ زیادہ پرکشش ہوتا ہے. تاہم، ذہن میں برداشت کریں، نئے گھروں میں عام طور پر مرمت کی ضرورت نہیں ہے.
• ایف اے ایچ اے قرض. بہت سے پہلے گھر کے گھر خریداروں کو ایف ایچ اے قرض کے لۓ منتخب کیا جاتا ہے کیونکہ ابتدائی نقد ادائیگی عام طور پر روایتی قرض کے لئے ضروری رقم سے کم ہے. اس کے علاوہ، فی سیکنڈ کے اضافے پر FICO سکور کی ضرورت، زیادہ محتاط ہے. FHA قرضے کے لئے کم از کم نیچے ادائیگی خریداری کی قیمت میں 3.5 فیصد ہے. ایف ایچ ایچ کی بحالی کی ہدایات اس قدر سخت نہیں ہیں جیسے بیچنے والوں اور ایجنٹوں پر یقین ہے. لیکن پرانے گھروں کو مزید مرمت کی ضرورت ہوتی ہے. اگر گھر سے 1978 سے قبل تعمیر کیا گیا تو اس کی چھڑکنے والی پینٹ ایک بہت بڑی ایف ایچ اے کا مسئلہ ہے. گھر کی قالین کے بغیر ایک کنکریٹ فلور ہوسکتا ہے، لیکن یہ بہتر نہیں کہ پینٹ ڈالنا پڑے. FHA قرضے کبھی کبھی مالیاتی حالات کی وجہ سے بند ہونے سے منعقد ہوتے ہیں.
  • ایک کیڑوں کی رپورٹ اور ایف ایچ اے اے اے اے ایسرازر کی طرف سے کی منظوری یا ممکن نہیں ہوسکتی ہے.
• VA قرض. جب قرضہ وارثی کا سامنا آتا ہے تو ماہرین چھڑی کا مختصر خاتمہ حاصل کرتے ہیں. اس کے باوجود، VA قرض دہندگان شاید FHA خریدار کے مقابلے میں ایک بہتر کریڈٹ کا خطرہ ہیں کیونکہ ادائیگی کے بغیر خریدنے کی ضروریات زیادہ سخت ہیں. ایک قرض دہندہ نے گھر پر ادائیگی کو کم کرنے یا نیچے ادائیگی کے بغیر خریدنے کا اختیار برقرار رکھا ہے. زیادہ تر VA قرض دہندہوں کو فائدہ اٹھانے کا اختیار ہے. VA VA کے لۓ نیچے کیڑوں کی رپورٹ کی ضرورت ہوتی ہے. جب کیڑوں کا کام ضروری ہے تو، قرض دہندگان کو مکمل طور پر سرٹیفکیٹ دینا ہوگا. اگر ٹرانزیکشن ایک مختصر فروخت ہے، عام طور پر بینکوں کیڑوں کے کام کے لئے ادائیگی کا اختیار نہیں کرے گا. مختصر فروخت کے گھروں کے طور پر فروخت کیا جاتا ہے.
  • بدقسمتی سے، تنظیمی ڈھانچے اور غلط فہمی کی وجہ سے، VA خریدار اکثر پیشکشوں کے ڈائل کے نچلے حصے میں گر جاتے ہیں، جبکہ وہ سب سے زیادہ مستحق ہیں. ایجنٹوں جو بہت کم مختصر فروخت کرتے ہیں وہ وی خریداروں کو ترجیح دیتے ہیں کیونکہ وہ جانتا ہے کہ یہ خریدار کسی اور جگہ کو تبدیل نہیں کرسکیں گے، جس سے انہیں مختصر فروخت کے لئے ایک عزم مند امیدوار بناتا ہے.

_{لکھنا کے وقت، الزبتھ Weintraub، DRE # 00697006، کیلیفورنیا، Sacramento میں لیو ریئل اسٹیٹ میں ایک بروکر ایسوسی ایٹ ہے.}