رہن کیلکولیٹر: قرض سروس کوریج تناسب (ڈی ایس سی آر)

تجارتی قرض دہندگان ان کی غصہ میں بہت محتاط ہیں. چونکہ تجارتی قرضوں میں خریداروں کی ذاتی کریڈٹ کی تاریخ بہت کم اہمیت رکھتی ہے، وہ قرض دینے کے فیصلے کرنے کے لئے دوسرے معیار کا استعمال کرتے ہیں. تجارتی جائیداد کو آمدنی پیدا کرنے کے لئے خریدا جاتا ہے، لہذا مقبول ہونے والے معیار میں سے کسی کو آمدنی کو دیکھنے کے لئے یہ دیکھنے کے لئے ہے کہ مناسب طریقے سے رہن کی ادائیگی کرنے اور قرض دہندگان کے لئے منافع کو چھوڑنے کے لئے کافی ہے.

جب ایک قرضہ اپارٹمنٹ یا ملٹی میڈیا سے متعلق جائیداد کو دیکھتا ہے، چاہے رہن کی جائے گی، اور ڈی ایس سی آر، یا قرض سروس کوریج کی شرح کا استعمال کرتے ہوئے کتنی حد تک، تعین کیا جا سکتا ہے. یہ ایک سادہ حساب ہے، لیکن بہت اہم ہے. قرض دہندہ انفرادی کریڈٹ سکوروں یا مالکوں کی تاریخوں کے ساتھ بہت زیادہ فکر مند نہیں ہے. سرمایہ کاری کا مقصد ROI، سرمایہ کاری پر واپسی، اور زیادہ اہم نقد بہاؤ ہے.

دراصل، سرمایہ کاروں کو اس بات کا یقین کرنے کے لئے قرض دہندگان کی دیکھ بھال کی قدر کرنا چاہئے جس میں ایک اپارٹمنٹ منصوبے کے لئے نقد بہاؤ کا حساب درست ہے. وہ مالیاتی اداروں کو دیکھنا چاہتے ہیں جو آمدنی اور اخراجات کو ظاہر کرتی ہیں. پھر وہ اس بات کا تعین کریں گے کہ اگر یہ نمبر نظر آئیں گے تو وہ مستقبل میں جاری رہیں گے، یا ممکنہ طور پر بہتر یا بدتر ہو جائیں گے. جب اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نقد کا بہاؤ مناسب طور پر قرض کی خدمت کا احاطہ کرے گا، تو یہ سرمایہ کاروں کے سرمایہ کاری کے انتخاب اور تشخیص کی صلاحیتوں کو درست کرتا ہے.

جبکہ بہت سارے مقامات ہیں کہ ڈی ایس سی آر کو ایک پراجیکٹ اور رہن کی رقم کے ساتھ پہلے سے ہی اندازہ کیا جائے، اس سے زیادہ ممکن ہے کہ ایک خریدار یہ جاننا چاہیں گے کہ وہ ان منصوبوں پر کتنا قرض لے سکتے ہیں جو خریدنے پر غور کررہے ہیں. سرمایہ کاروں کو ان کی اپنی حسابات ہوتی ہے اور ان کے منتخب کردہ قرض دہندہ کو نظر آنے کے لۓ ان کی تعداد کو درست کرنے کے لۓ. سرمایہ کاروں اور قرض دہندگان کو اس سلسلے میں ایک عام مقصد ہے. کیا یہ پراجیکٹ کافی منافع بخش ہو گا جس کا قرضہ کافی عرصہ سے باقی ہوسکتا ہے.

ہم اس دو دو طرفوں سے موجودہ ملاحظہ کریں گے، موجودہ ڈی ایس آر کو حاصل کرنے اور قرض دہندگان کے مطلوبہ ڈی ایس آر کے ساتھ جائیداد کا جائزہ لیں گے. یہ حساب 1.20 کی مشترکہ قرض دہندہ کم از کم قابل قبول ڈی ایس آر استعمال کرتے ہوئے اس رقم میں بیکتا ہے. اس کے بعد ہم ڈی ایس آر کو حاصل کرنے کے لۓ دوسری سمت کریں گے.

مشکل: اوسط

وقت کی ضرورت ہے: 20 منٹ

یہاں کیسے ہے:

1. چھٹی اور کریڈٹ نقصانات کو ختم کرنے کے بعد نقد بہاؤ، یا مجموعی آپریٹنگ آمدنی کا تعین. $ 187،000 / سال کا کل کرایہ - 9٪ خالی اور کریڈٹ نقصان ($ 16،830) = $ 170،170
2. پھر ٹیکس اور انشورنس سمیت آپریٹنگ اور انتظام کے لئے دیگر اخراجات کو کم کرنے کے ذریعہ، NOI یا نیٹ آپریٹنگ آمدنی حاصل کریں. مجموعی آپریٹنگ آمدنی - تمام اخراجات = NOI، یا نیٹ آپریٹنگ انکم
   1. $ 170،170 - 72،470 (اخراجات) = $ 97،700 NOI
   2. $ 97،700 / 12 ماہ = $ 8،142 / ماہ NOI
3. اگر قرض دہندہ 1.20 کی کم سے کم قابل قبول ڈی ایس آر استعمال کررہا ہے تو پھر ماہانہ رہن کی ادائیگی میں 8،142 ڈالر / ماہ 1.2 گنا ہونا پڑے گا. اس زیادہ سے زیادہ ادائیگی حاصل کرنے کے لئے، یہ ضروری ہے کہ 8،142 $ 1.2 کی تقسیم کریں. $ 8،142 ماہانہ خالص آمدنی / 1.20 کم از کم ڈی ایس سی آر = 6785 / مہینہ زیادہ سے زیادہ رہن کی ادائیگی.
4. اب یہ صرف یہ ضروری ہے کہ موجودہ نرخوں پر کتنی رقم ادا کی جائیں گی. اگر یہ خریدار 30 سال کے قرض پر 6.875٪ کی دلچسپی کی توقع کر سکتا ہے تو، ایک رہن کیلکولیٹر ہمیں بتائے گا کہ قرض دہندہ قرض کے ارد گرد قرض دینے کے لئے تیار ہوسکتا ہے. اس پراپرٹی پر $ 1،032،836، جیسا کہ اس قرض اور سود کی شرح 6765 ڈالر / مہینے، اور کم از کم 1.20 ڈی ایس آر کے پرنسپل اور سود کی ادائیگی کے نتیجے میں ہوگی. زیادہ سے زیادہ رہن کیلکولیٹر آپ کو ادائیگی کی رقم، سود کی شرح، اور قرض کی رقم کا حساب کرنے کے لئے وقت میں داخل ہونے دیں گے.
5. جب ہم نے شروع کیا تو، ہم جانتے تھے کہ ہم ایک بیان کردہ ڈی ایس آر آر کا استعمال کرتے ہوئے رہنما رقم میں مدد کررہے ہیں، کیونکہ ہم خریدار ہیں جو اندازہ لگانا چاہتے ہیں کہ ہم اس کی جائیداد کو خریدنے کے لۓ کتنا قرضہ لے سکتے ہیں. لیکن، صرف ایک ڈی ایس سی آر کی حساب سے کام کرتے ہیں جہاں ہم موجودہ منصوبہ کے اخراجات اور رہن کی ادائیگی کو جانتے ہیں. $ 223،000 NOI / $ 172،000 سالانہ رہن کی ادائیگی = 1.30 ڈی ایس آر
   1. 1.3 اس معاملے میں 1.3 سے بہتر ہے، شاید شاید قابل قبول ڈی ایس آر. تاہم، اگر آپریٹنگ پروجیکٹ پر ایک نیا قرض طلب کیا جا رہا ہے تو، موجودہ NOI استعمال کیا جائے گا جیسا کہ ہم نے پہلے ہی کیا تھا کہ یہ دیکھنے کے لۓ کہ کیا رہنما رقم کے طور پر دستیاب ہوسکتا ہے.

جب تعداد کام کرتی ہے تو، سرمایہ کاروں اور قرض دہندہوں کو منصوبے کے فنڈز اور مستقبل کے منافع بخش کے بارے میں اچھا لگ سکتا ہے.

تمہیں کیا چاہیے:

• جائیداد کے لئے آمدنی اور اخراجات کی تفصیلات.
• ایک رہن کیلکولیٹر.