ہم دوسرا رہنما کیسے حاصل کرتے ہیں

سوال: ہم دوسرا رہنما کیسے اور کہاں ہیں؟

ایک قارئین پوچھتا ہے: "میری بیوی اور میں ابتدائی طور پر بڑے گھر خریدنے کے بارے میں سوچ رہا تھا. میرے والدین نے تجویز کی ہے کہ ہم دوسرے رہنما حاصل کریں اور اپنے موجودہ گھر میں دوسری فرش شامل کریں. لیکن میں نے سنا ہے کہ بینکوں کو دوسرا دوسرا گراف نہیں بنانا. ہم دوسرا رہنما کیسے حاصل کرتے ہیں؟ دوسرا رہنما کیا ہوا ہے؟ "

جواب: 1990 کے دہائیوں اور ابتدائی 2000 کے دہائیوں کے بون سال سے قبل، تقریبا کسی کو دوسرا رہن حاصل کر سکتا تھا. بہت سے گھر کے مالک نے گھروں کو خریدنے میں مدد کرنے کے لئے دوسرے گودیوں کو حاصل کیا. عام طور پر یہ piggyback قرض تھے، جن میں مشتمل 80 فیصد پہلے رہن اور 20 فیصد دوسرا رہن. 100٪ مالیات کا مطلب ہے.

ان اقسام کی قرض آج کل کے درمیان کم اور کم ہیں. لیکن اس کا مطلب یہ نہیں کہ گھر کے مالکان کو دوسرا رہن نہیں مل سکتا. تاہم، زیادہ تر قرض دہندگان کو یہ دیکھنا ہے کہ ایک گھر کے پاس ایک مساوات کے لئے گھریلو مال کی منظوری پر غور کرنے سے پہلے ایک گھر کی مساوات ہے. 2008 کے ہاؤسنگ مارکیٹ کے حادثے سے پہلے، ایک قرض دہندہ گھر کی مارکیٹ کی قیمت کے 100 فی صد تک دوسرا رہنما حاصل کرسکتا ہے، اور کبھی کبھی اس کے مقابلے میں. آج، بینکوں کو ایسے قرضوں کے لئے ٹھوس مساوات کی طرف سے قابل اطمینان سیکورٹی، تشخیص اور تعاون کی ضرورت ہے.

دوسرا رہنما کیا ہے؟

ایک دوسرے کے رہنما موجودہ رہنما کی حیثیت سے جونیئر ہے. ایک اعلی رہن کے ساتھ اس کی جگہ لے کر پہلے رہنما کی واپسی کی بجائے، قرض لینے والے کو دوسرے نمبر پر رہنما کرنا پسند ہے. جب آپ کا دوسرا رہن حاصل کرنے کے اخراجات قرضے پر مبنی ہیں، قرض سے منسلک اخراجات کم ہیں.

نوٹ کریں کہ دوسرا رہنما موجودہ رہنما کے مقابلے میں بڑا رہنما بھی ہوسکتا ہے. اس کی کوئی ضرورت نہیں ہے کہ نئی دوسری قرض کی رقم پہلے سے کم ہو. بہت سارے صارفین سود کی شرح اور ادائیگی کی رقم پر اپنے دوسرے رہن کے سائز پر مبنی ہیں. چھوٹے رہن کا بھی کم اختتامی اخراجات کا مطلب ہے، جو ہمیشہ خوش آمدید ہے.

واضح کرنے کے لئے، چلو نمونہ دوسرا رہنما ملاحظہ کریں.

کہہ دو کہ آپ کے گھر $ 200،000 کے قابل ہے. آپ اپنے پہلے رہنما پر $ 120،000 کا قرضہ دیتے ہیں. اگر آپ کے کریڈٹ سکور کافی اچھے ہیں تو ایک بینک 80 فیصد کی حکمران $ 200،000، یا 160،000 ڈالر کی مالی امداد کر سکتا ہے.

$ 120،000 کے اپنے پہلے رہنما کے خاتمے کے بعد، آپ کو 20 فیصد ایکئئٹیٹی کی حفاظت کی تکمیل کو برقرار رکھنے کے دوران، دوسرا رہن پر $ 40،000 قرض لینے کے قابل ہوسکتا ہے. پھر دوسرا رہن عام ریکارڈ میں ریکارڈ کیا جاتا ہے اور آپ کے گھر کے خلاف جھوٹ بن جاتا ہے. اگر آپ ادائیگی نہیں کرتے ہیں تو، ایک لین دین بینک آپ کے گھر کو فورڈورور میں قبضہ کرنے کا قانونی حق دیتا ہے.

دوسرا رہن حاصل کرنے کے لئے

سود کی شرح اور دوبارہ ادائیگی کا شیڈول آپ کے موجودہ پہلے رہنما کو ایک بڑے قرض میں ریفریجنگ کرنے کے بجائے ایک دوسرے کے رہنما پر مزید سازگار ہوسکتا ہے. مثال کے طور پر، اگر آپ کی $ 120،000 رہنما 6.5 فی صد پر سود ادا کی جاتی ہیں تو، ایک دوسرے رہنما کم شرح پر ممکن ہوسکتا ہے، شاید 5 فیصد یا اس سے کم، مارکیٹ کی بہاؤ پر منحصر ہے.

اس کے علاوہ، $ 40،000 قرض حاصل کرنے کی لاگت $ 160،000 قرض حاصل کرنے کے اخراجات کے مقابلے میں بہت کم ہوسکتی ہے. کچھ دوسرا گراؤنڈ قرض دہندہ کو کسی بھی رقم میں کسی بھی قیمت پر خرچ نہیں کرتا ہے - کوئی اختتامی اخراجات نہیں ہوسکتی. مثال کے طور پر، زیادہ سے زیادہ بند ہونے والے اخراجات کے بارے میں 3٪ رہن کے رہنما ہیں. $ 40،000 کا تین فیصد صرف $ 1،200 ہے، اس کے مقابلے میں تین فیصد 160،000 ڈالر، جو 4،800 ڈالر ہے.

دوسرا رہن سے پیسے کے ساتھ کیا کر سکتا ہے؟

قرض دہندہ سے پوچھا جائے گا کہ آپ اپنے قرض کی درخواست پر دوسرا رہنما کیوں چاہتے ہیں. آپ شاید سوچیں کہ یہ قرض دہندہ کے کسی بھی کاروبار نہیں ہے، لیکن قرض دہندہ آپ سے متفق نہیں ہیں. یہاں موجود وجوہات ہیں جو قرض دہندہ پر غور کر سکتے ہیں:

• ہوم ترمیم یا اضافہ
• گھر کی بہتری
• تعلیم
• ہنگامی طبی
• قابل اعتماد سرمایہ کاری
• انحصاروں کی دیکھ بھال
• قرض کا استحکام، اگر یہ سمجھتا ہے
• نقل و حمل
• ضمانت بانڈ سیکورٹی

قرض دہندگان کو اثاثوں سے محروم کرنے کے لئے قرض بڑھانے کی ترجیح نہیں ہے. دوسرے رہن کے لئے درخواست دینے سے قبل آمدنی خرچ کرنے کے لئے خصوصی ضروریات کے بارے میں اپنے قرض دہندہ سے پوچھیں.

یہ بھی خیال رکھنا ہے کہ 2017 کی ٹیکس کٹس اور ملازمت ایکٹ نے دوسرا رہنما پر دلچسپی کا خاتمہ کرنے کی اجازت دی ہے جس میں قرض کی آمدنی گھر خریدنے، تعمیر یا بہتر بنانے کے لئے استعمال کی گئی تھی.

تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.