ریل اسٹیٹ کے لئے کیپٹلائزیشن کی شرح کا حساب لگانا اور یہ کیوں معاملات ہے

یہ کہنے لگے کہ اگر آپ سرمایہ کاری کے مقاصد کے لۓ اسے خریدنے پر غور کررہے ہیں تو آپ کو آمدنی پیدا کرنے والے ملکیت کی قیمت کا تعین کرنا ہوگا. ایسا کرنے میں ناکام ہو جائے گا اندھے پرواز کی طرح، خطرے کا ایک یقینی راستہ اور ممکنہ طور پر آپ کی دارالحکومت کھو جائے گا.

اس طرح کی جائیداد کی قیمتوں کا سامنا کرنے کی چیلنج مشکل نہیں ہے، کیونکہ یہ ممکن ہے. دراصل، ریل اسٹیٹ کے لئے کیپٹلائزیشن کی شرح کا حساب کرنا آسان ہے اور اسے پانچ منٹ سے بھی زیادہ نہیں لے جانا چاہئے.

یہ بالکل وہی ہے جو کیپ کی شرح بالکل سمجھ میں آتی ہے.

سرمایہ کاری کی شرح کیا ہے؟

ٹوپی کی شرح واپسی کی شرح ہے جس پر آپ اپنی سرمایہ کاری پر توقع کر سکتے ہیں کی بنیاد پر آپ کی جائیداد کتنی آمدنی ہے. یہ بالکل، ایک بہت اہم عنصر ہے. آپ پیسہ کھونے کے ارادے سے سرمایہ کاری نہیں کر رہے ہیں.

یہ اسی طرح کی خصوصیات کے موازنہ کرنے کا ایک بڑا طریقہ ہے کیونکہ تمام اخراجات کو حساب میں رکھا جاتا ہے. جب دو خصوصیات بہت زیادہ متحد ہوتے ہیں لیکن ایک قیمت زیادہ ہے تو یہ ہوسکتا ہے کہ اس سے زیادہ آمدنی پیدا ہو رہی ہے یا اس سے کم اخراجات ہیں.

ٹوپی کی شرح کا حساب کیسے لگائیں

آپ خالص آپریٹنگ آمدنی اور نسبتا خصوصیات کے حالیہ فروخت کی قیمتوں کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری کی شرح کا حساب کر سکتے ہیں. دارالحکومت کی شرح کا تعین کیا جاتا ہے اور پھر اس پراپرٹی پر لاگو ہوتا ہے جسے آپ آمدنی پر مبنی اپنے موجودہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے خریداری پر غور کررہے ہیں.

سب سے پہلے، اسی آمدنی کی جائیداد کی حالیہ سیلز قیمت حاصل کریں. آئیے چھ یونٹ یونٹ اپارٹمنٹ پراجیکٹ کا استعمال کرتے ہیں جو فروخت میں $ 300،000 کے لئے فروخت کرتے ہیں.

اب اس اپارٹمنٹ کے منصوبے کے لئے خالص آپریٹنگ آمدنی، یا مالکان کی طرف سے محسوس کردہ خالص کرایہ کا تعین. رہن کے علاوہ تمام آپریٹنگ اخراجات کو کم کریں. اس حساب کے اقدار کے اثاثے جیسے آپ نے اس کے لئے نقد ادا کیا تھا. آپ کو کٹوتی ہوئی تمام اخراجات کے بعد رینٹل آمدنی بتائیں $ 24،000. اب ٹوپی کی قیمت پر پہنچنے کے لئے فروخت کی قیمت سے اس خالص آپریٹنگ آمدنی تقسیم: $ 24،000 $ 300،000 فروخت کی قیمت سے تقسیم ہونے والے اخراجات میں آپ کو 08 یا 8 فیصد کی سرمایہ کاری کی شرح فراہم ہوتی ہے.

ٹوپی کی شرح کا استعمال کیسے کریں

ایک سرمایہ کار ٹوپی کی شرح کو دو طریقے سے استعمال کرسکتا ہے. شاید وہ ایسی جائیداد کی قدر کرنا چاہتی ہے جو وہ حال ہی ميں بیچنے والے موازنہ کی جائیداد کے لئے مارکیٹ کی ٹوکری کی شرح پر مبنی فروخت کرنا چاہتی ہے، یا وہ اس بات کا تعین کرنا چاہیں کہ آیا جائیداد کی پوچھ قیمت مناسب ہے، اگر وہ اسے خریدنے پر غور کررہا ہے.

جب آپ فروخت کر رہے ہیں

آتے ہیں کہ آپ کو ایک چھوٹی سی اپارٹمنٹ منصوبے کا مالک ہے اور اسے فروخت کرنا ہے. آپ اس علاقے میں حال ہی میں فروخت کی خصوصیات پر معلومات جمع کرتے ہیں جو آپ کی طرح ہیں. ان میں زیادہ یا کم یونٹس ہوسکتے ہیں، لیکن آپ کو ایسی خصوصیات کو تلاش کرنے کی کوشش کی جا سکتی ہے جو آپ کو فروخت کرنا چاہتے ہیں جیسے ممکن ہو.

آپ تین خصوصیات ہیں جنہوں نے پچھلے تین یا چار ماہ کے اندر فروخت کی ہے. مشکل حصہ ان کے خالص آپریٹنگ آمدنی تلاش کرنے کے قابل ہے. کبھی کبھی یہ معلومات ایک فروخت پوائنٹ کے طور پر لسٹنگ میں شائع کیا جاتا ہے، لیکن اکثر یہ نہیں ہے، خاص طور پر جب خالص آپریٹنگ آمدنی قابل نہیں ہے. آپ اس قسم کی معلومات تجارتی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سے حاصل کرسکتے ہیں، تاہم، خاص طور پر اگر آپ اس کے ساتھ فروخت کے لئے پراپرٹی کی لسٹنگ کریں گے.

لہذا آپ 9.2 فیصد کی شرح سے تین املاک کی شرحوں پر پہنچ گئے. آپ کی جائیداد کی خالص آپریٹنگ آمدنی $ 31،000 ہے. اب آپ سب کو کرنا ہے ٹوپی کی شرح سے خالص آپریٹنگ آمدنی تقسیم کریں: 31،000 ڈالر کی طرف سے تقسیم کیا جائے گا .92 9، 226،957 سے باہر آتا ہے. آپ کی جائیداد کی قیمت ہے.

آپ اس قیمت پر مبنی کرسکتے ہیں جو آپ اس ملک پر جائیداد کے بارے میں پوچھنا چاہتے ہیں اور اسے بازار میں ڈال سکتے ہیں.

جب آپ خریدنے پر غور کر رہے ہیں

جب آپ خریداری کے فیصلے کے لۓ پراپرٹیز کا موازنہ کر رہے ہیں تو آپ درج کردہ خصوصیات کے ساتھ کام کریں گے. اس سے یہ ان کے خالص آپریٹنگ آمدنی حاصل کرنا آسان ہے اور ہر ایک کی ٹوپی کی شرح کا حساب لگانا ہے. پھر آپ ان کا موازنہ کر سکتے ہیں کہ کون سا بہترین خریداری کرے گا.

لیکن ان کے اخراجات اور بھی کرایہ کی جانچ پڑتال کیجئے، کیونکہ اگر آپ اخراجات کو کم کرنے یا کرایہ بڑھانے کے مواقع کو موقع فراہم کرسکتے ہیں تو سب سے اوپر بڑھ سکتا ہے. آپ یہ محسوس کرسکتے ہیں کہ اخراجات ملکیت کی نوعیت اور سائز کے لئے غیر معمولی طور پر زیادہ ہیں، یا آپ یہ محسوس کرسکتے ہیں کہ کرایہ پر الزام لگایا جاتا ہے، موازنہ کی قیمتوں کے مقابلے میں مارکیٹ کی شرح ذیل میں ہے. اگر یہ ایرر برقرار رہے تو ہمارے ہیلپ ڈیسک سے رابطہ کریں. غلط استعمال رپورٹ نہیں کیا جا سکا. ایک یا زیادہ ایرر آ گئے ہیں. براہ مہربانی ایرر پیغام سے نشان زدہ فیلڈز کو ٹھیک کریں.

آتے ہیں کہ آپ کو آپ کی آنکھ کو مخصوص چھوٹ اپارٹمنٹ پراجیکٹ پر $ 495،000 کے لئے درج کیا گیا ہے. کیا یہ اس کی قیمت موجودہ مارکیٹ میں ہے یا یہ زیادہ قیمت ہے؟ پھر، کچھ موازنہ خصوصیات اور ایک اوسط فروخت کی ٹوپی کی شرح حاصل کریں. ہم ایک مثال کے طور پر ہمارے 9.2 فی صد کی شرح دوبارہ استعمال کریں گے.

اگر اس پراپرٹی کا خالص آپریٹنگ آمد $ 39،500 ہے، تو کیا یہ پوچھنا قیمت کے قابل ہے؟ نہیں، کیونکہ ٹوپی کی شرح سے اس آمد کو تقسیم کرنا آپ کو $ 429،348 کی قیمت دیتا ہے. $ 495،000 کی ایک پوچھ قیمت مارک پر تھوڑا سا ہے.

آپ کو اس قیمت کی قیمت ایک قیمت کے لۓ کس قدر خالص آپریٹنگ آمدنی ہوگی؟ فارمولہ کے ارد گرد سوئچ کریں اور ٹوپی کی شرح سے ٹوپی کی شرح کو ضرب کریں. $ 495،000 کے مقابلے میں 9.2 فی صد اور آپ کو 45،540 ڈالر کی لازمی خالص آپریٹنگ آمدنی کے ساتھ آتا ہے.

یاد رکھیں، اچھی وجوہات ہوسکتی ہے کہ ملکیت بہتر ٹوپی کی شرح کا مستحق کیوں کرے گا. یہ عمارت یا عمارتوں کی خصوصیات اور خصوصیات ہو سکتی ہے. فیصلہ کرنے سے پہلے ہر چیز کا اندازہ کیا جانا چاہئے، لیکن ٹوپی کی شرح میں مدد ملتی ہے.