ریئل اسٹیٹ قرض کی قدر ویلیو (ایل ٹی وی) کے مطابق

پراپرٹی کے قرض کی قیمت (LTV) کا تناسب جائیداد کی قیمت کا فیصد ہے جس کی وجہ سے رہائشی ہے. قرض دہندگان کو قرض دینے کے لۓ مختلف قسم کی ضروریات کا استعمال کیا جائے گا، اور LTV عام طور پر ایک اہم فیکٹر ہے.

80 فیصد کے ایل ٹی ویز پر مالک کے قبضہ شدہ رہائش گاہوں کو قرض حاصل کرنے کے لئے یہ بہت عام ہے. زیادہ تر قرض دہندہ واقعی یہ دیکھنا چاہتے ہیں کہ ممکنہ خریداروں کو ان کے اپنے فنڈز کے کم از کم 20 فیصد سرمایہ کاری میں ٹرانزیکشن میں شامل کریں. بے شک، یہ تمام گھریلووں کے لئے مثالی نہیں ہے. کچھ کچھ ممکن ہو سکے کے طور پر کم از کم کم سے کم نقد رقم کا انحصار کرتے ہیں. اور تجارتی خصوصیات ان کے اپنے قوانین کے ساتھ آتے ہیں.

LTV فارمولہ

ایل ٹی ٹی کا حساب لگانا واقعی بہت آسان ہے. آپ LTV کو رہن کی رقم کو تقسیم کرنے کی قیمت سے کم یا فروخت کی قیمت سے کم کر سکتے ہیں.

مثال کے طور پر، گھر کی تشخیص کی قیمت $ 300،000 ہو سکتی ہے. جائیداد کے خلاف ایک $ 240،000 رہن ہو گا. لہذا قرض کی قیمت تناسب 80 فی صد ہے:

$ 240،000 $ 300،000 کی طرف سے تقسیم کیا گیا ہے .80 یا 80 فیصد.

یہ مناسب ہے، لیکن اگر آپ $ 100،000 میں قیمت کی جائیداد پر ایک $ 95،000 رہن کو محفوظ رکھنے کے خواہاں تھے؟ اس کے بعد مساوات اس طرح دیکھیں گے:

$ 95،000 کی طرف سے تقسیم $ 100،000 .95 یا 95 فیصد.

اور یہ اتنا مناسب نہیں ہے.

یہ ضروری کیوں ھے؟

اپنے قرض دہندگان کی پوزیشن میں رکھو. آپ ہر ممکن حد سے زیادہ آرام دہ اور پرسکون سطح چاہتے ہیں کہ آپ جو توسیع کر رہے ہو، آپ کو بروقت طریقے سے اور گستاخي کے بغیر ادائیگی کی جائے گی. صحیح یا غلط، قرض دہندگان کی حیثیت یہ ہے کہ ایل ٹی ویز زیادہ سے زیادہ امکانات کے ساتھ ہینڈل میں جاتے ہیں کہ قرض دہندہ قرض پر ڈیفالٹ کریں گے.

اور اگر وہ کرتا ہے ہو سکتا ہے، قرض دہندہ بہت زیادہ ہے تو قرض دہندہ خود کو بہت ہی ناقابل یقین پوزیشن میں تلاش کرسکتا ہے. فرض کر لیں کہ یہ 90 فی صد کے قریب کہیں، قرض دہندہ پر مجبور ہونے پر مجبور ہونے پر اس کے پیسہ کو کھونے سے بچنے کے لئے قرض کم از کم اس طرح کے گھر کو فروخت کرنا ہوگا. یہ ہمیشہ ایک فوریکورچر نیلامی میں مناسب توقع نہیں ہے.

95 فی صد ایل ٹی وی کے معاملے میں، قرض دہندہ کو سودے بازی سے باہر آنے کے لئے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کے بہت قریب کے لئے فروخت کرنا ہوگا. ایک ہی قرض دہندہ 80 فی صد کے ایل ٹی وی کے ساتھ منصفانہ مارکیٹ کی قیمت سے کم کچھ قبول کرسکتا ہے اور اس کی سرمایہ کاری کو بھی ختم کر سکتا ہے. اور اگر ایل ٹی وی بھی کم ہے تو، قرض دہندہ زیادہ سے زیادہ امکانات کو پورے انداز میں پورے ٹرانزیکشن سے بچ جاتا ہے.

خریدار کے لئے کم LTV کے فوائد

آپ اپنے قرضے کے بجائے اپنے قرض دہندگان کے مالیات کے بارے میں کم سے کم پرواہ کرتے ہیں، اور یہ سمجھتا ہے. شاید آپ اپنے LTV تناسب کو کم کرنے کے لۓ زیادہ پیسے کم کرکے بند کرنے میں بہت زیادہ نقد رقم نہیں کرنا چاہتے ہیں، لیکن طویل عرصے تک ایل ٹی ایل کے بہت کم فوائد ہیں.

کم LTV قرضے کم سود کی شرح کے ساتھ اجروثواب حاصل ہوتے ہیں. 30 سالہ مدت کے دوران اس پر غور کریں. اور، ظاہر ہے، اگر آپ کی جائیداد کی قدر زیادہ سے زیادہ ہے تو، شاید آپ کی ضرورت ہو گی تو تھوڑی دیر کے لئے ریفرنانسنگ کے بارے میں شاید بھول جائے.

تجارتی خریداروں کے طور پر، ان رہنما کی ادائیگی کم ہے، آپ کے آپریٹنگ اخراجات کم ہوں گے. بالآخر آپ کی جیب میں زیادہ پیسے کا مطلب ہے.

ذاتی رہنما انشورنس

پھر نجی رہنما انشورنس (پی ایم آئی) کا مسئلہ ہے. یہ یہ ہے کہ قرض دہندہ کچھ جگہ انشورنس چاہتے ہیں اگر یہ 80 فیصد سے زائد لی ٹی وی میں واقعی قرض ادا کرے. اگر یہ ایرر برقرار رہے تو ہمارے ہیلپ ڈیسک سے رابطہ کریں. لیکن قرض دہندہ اس پالیسی کے لئے ادائیگی نہیں کرتا. گھریلو خاتون کم سے کم 80 فیصد تک اکٹھا تک پہنچتا ہے.

لہذا، آپ کو زیادہ سے زیادہ سامنے نہیں ادا کیا جاسکتا ہے، لیکن آپ اپنے سود کی شرح کے دوران اعلی سود کی شرح اور سالانہ پی ایم آئی پریمیم سالانہ کے درمیان نکلنے اور ڈھیر ہو جائیں گے اور یہ اکثر زیادہ سے زیادہ اضافہ ہوتا ہے.

ایک عملی معاملہ کے طور پر، قانون یہ بتاتی ہے کہ آپ کے ایل ای ڈی کو خود کار طریقے سے PMI ختم کرنا ضروری ہے جب آپ ایل ٹی وی 78 فیصد کم ہوجائیں. آپ کو اس کا بندوبست کرنے یا سرکاری درخواست کرنے کے لۓ کچھ بھی نہیں کرنا ہے. لیکن اگر آپ 95 فی صد کے ایل ٹی وی تناسب کے ساتھ شروع کررہے ہیں تو یہ تھوڑی دیر لگ سکتی ہے.

کمرشل ریئل اسٹیٹ میں ایل ٹی وی کے اعداد و شمار

قرض سے قدر شرحیں بھی تجارتی ریل اسٹیٹ میں استعمال کی جاتی ہیں، لیکن قرض دہندگان کو کبھی کبھی ایل ٹی ٹیز کی 80 فیصد سے کم کی ضرورت ہوتی ہے جب ملکیت کا سرمایہ سرمایہ کاری کرنا ہے. ایل ٹی وی تناسب تین بنیادی تناسب میں سے ایک ہیں جو تجارتی قرضے عام طور پر استعمال کرتے ہیں.

اس صورت میں، جائیداد کی مارکیٹ کی قیمت اکثر تجارتی تشخیص پر مبنی ہوتا ہے، لیکن رہائشی خصوصیات کے ساتھ، خریداری کی قیمت کا استعمال کیا جائے گا اگر یہ کم ہے. آپ $ 600،000 کے رہنما کے لئے درخواست دے سکتے ہیں. جائیداد $ 750،000 میں تشخیص کرتی ہے. تشخیص کے ذریعہ تقسیم شدہ رہن 80 فیصد تک کام کرتا ہے، جس سے آپ کو فنانسنگ کرنے کے لئے کافی ہونا چاہئے، لیکن یہ قرض دہندہ پر منحصر ہے.

ایک عام اصول کے طور پر، تجارتی قرض دہندہ 80 فیصد سے زائد ایل ٹی ویز کے ساتھ قرض کی منظوری نہیں دے سکیں گے، لیکن کچھ قرض دہندگان غیر قرض دینے والے قرض پروگرام پیش کرتے ہیں جو زیادہ ہو جائیں گے. اور، رہائشی ریل اسٹیٹ کے ساتھ، کم ایل ٹی وی تناسب ہاتھ سے ہاتھ چلتا ہے اور زیادہ سازگار قرض کی شرائط اور شرح کے ساتھ.

روایتی قرض دہندگان

ایک روایتی تجارتی رہن لینڈر قرض دیتا ہے جو حکومت یا سرکاری پروگرام کی ضمانت نہیں دیتا. وہ عام طور پر بینکوں اور کریڈٹ یونین ہیں. وہ ایل ٹی وی کے اعداد و شمار پر 75 فیصد کے کچھ سرمایہ کاری کی خصوصیات کے بارے میں غور کر سکتے ہیں، لیکن اگر جائیداد مینجمنٹ بہت زیادہ ہے تو زیادہ تر 65 فیصد سے زیادہ نہیں جائیں گے.

"مینجمنٹ کی گہرائی" کا مطلب یہ ہے کہ قرض دہندہ کاروباری طور پر آپریٹنگ اور انتظام کرنے والا ہے.اس عمارت کو صرف وہاں بیٹھا نہیں ہے، اس کے قابل اطمینان رکھتے ہیں. مینجمنٹ کی انتہائی خصوصیات میں موٹل، گیس سٹیشنوں اور سروس اسٹیشنوں، اور سلاخوں اور ریستوران شامل ہیں. وہ عام طور پر ناکامی کے لئے اعلی صلاحیت میں شامل ہیں.

سرکاری سپانسر قرضہ جات

حکومت کے سپانسر کردہ اداروں (جی ایس ایز) میں سرکاری اداروں جیسے ایڈیڈی میک، فینی مائی، یا گنی مائی شامل ہیں. وہ عام طور پر کاروباری ایل ٹی وی کے تناسب کو 80 فی صد سے بھی کم کرے گا، لیکن یہ آپ کی مالی سہولیات کی قسم پر منحصر ہے. یہ اپارٹمنٹ قرضوں کے لئے عام طور پر 80 فی صد ہے، اور جی ایس ایس عام طور پر تجارتی سرمایہ کاری کی خصوصیات پر قرض نہیں دیتے.

جی ایس ایز نجی ہوم بائیجرز کے ساتھ بہت زیادہ عارضی ہیں. خریدار کے کریڈٹ سکور پر منحصر ہے، ایف ایچ اے قرضوں کو ایل ٹی ٹیز کے ساتھ 96.5 فیصد کے طور پر اعلی کیا جا سکتا ہے. اور کوالیفائنگ افراد کے لئے کسی بھی نیچے ادائیگی کے ساتھ USDA اور VA قرض ممکن نہیں ہے.

مالک کے قبضہ شدہ پراپرٹیز

مالک پر قبضہ شدہ تجارتی خصوصیات وہ ہیں جہاں قرض دہندہ کی کمپنی واقعی رہائش گاہ میں ہے. آپ ایک آفس کمپیکٹ خرید سکتے ہیں اور اپنے اپنے دفتر کے سامنے اور مرکزی داخلہ کے مرکز میں شامل ہوسکتے ہیں. ایک گھریلو مالک کے طور پر، آپ اصل میں رہائش گاہ میں رہ رہے ہیں، اسے کرایہ نہیں لینا.

یہ قسم کی خصوصیات کبھی کبھی چھوٹے کاروباری قرضوں میں چھوٹے کاروباری اداروں (ایس بی اے) کے ذریعے اعلی درجے کی ایل ٹی وی کے اخراجات پر منظوری دینے کے قابل ہیں. SBA کبھی کبھار 90 فیصد ایل ٹی وی تک قرض کو منظور کرے گا.

اس بات کو ذہن میں رکھیں کہ SBA اصل میں یہ قرض جاری نہیں کرتا ہے. بلکہ، یہ ان کے مقامی بینکوں کی ضمانت دیتا ہے. اور بہت جوان کاروباری - ان تین سال سے زائد عمر یا اس سے کم کم از کم 90 فیصد ایل ٹی وی تناسب کے ساتھ اہتمام نہیں. اس سے زیادہ امکان ہے کہ قرض دہندہ اس معاملے میں 65 فی صد کے پڑوس میں ایل ٹی ٹی کی تلاش کریں گے.

دوسرا گراؤنڈ

اگر آپ کسی دوسرا رہنما کے لئے درخواست کر رہے ہیں- آپ کو پہلے سے ہی پراپرٹی کے خلاف پہلا رہنما ہے، لیکن آپ کو اضافی آپریٹنگ پلاٹ کی مدت کے دوران تلاش کر رہے ہیں- آپ کو دو گرافکس کو اندازہ شدہ قیمت سے تقسیم ہونے سے پہلے شامل کریں گے. تاہم ایک عملی معاملہ کے طور پر، جی ایس ایز نے عموما اپنے پہلے رہن کی پوزیشنوں کے پیچھے دوسرا گیارہ بجے کبھی بھی اجازت نہیں دی ہے. اور نہ ہی زیادہ سے زیادہ روایتی رہن قرض دہندگان، رہائشی خصوصیات کے معاملے میں.